Lei de inspeção predial em Maceió: quem é obrigado e o que ela exige

Muita gente só pensa em olhar o prédio quando aparece uma trinca ou uma infiltração. Em Maceió, existe uma lei que trata disso de outra forma: a Lei Municipal nº 6.145, de 1º de junho de 2012, que obriga a manutenção preventiva e periódica de edificações e equipamentos, públicos ou privados. Ela não vale só para condomínios.

Quem está sujeito à lei

O artigo 2º da lei abrange:

• Edifícios multiresidenciais, comerciais, de serviços, industriais, institucionais e especiais.
• Edificações integrantes do patrimônio e monumentos.
• Escolas, igrejas, auditórios, teatros, cinemas e locais para eventos e espetáculos.
• Estações de transbordo.
• Shopping centers e hotéis.
• Viadutos, túneis, passarelas, pontes, passagens subterrâneas e outras obras de arte especiais.

O decreto que regulamenta a lei (Decreto nº 7.448/2012) detalha esse alcance na Tabela 1, que lista os empreendimentos e equipamentos sujeitos à lei, o responsável por cada um e o prazo máximo entre vistorias. Além de edifícios, ela inclui lojas, restaurantes e bares, supermercados, depósitos e armazéns, postos de abastecimento, hospitais e clínicas, feiras e mercados, edifícios garagem, aeroportos, edificações esportivas e mobiliário urbano. A tabela alcança também equipamentos: elevadores, bombas hidráulicas e centrais de ar condicionado. A responsabilidade varia: condomínio, proprietário ou órgão público competente, conforme o caso.

O que a lei exige

• Vistorias técnicas registradas em laudo, feitas por profissional habilitado no CREA/AL ou no CAU/AL.
• Laudo acompanhado de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do serviço.
• Plano de manutenção elaborado por profissional habilitado, com a respectiva ART, seguindo a norma técnica de manutenção de edificações.
• Correção dos problemas apontados no laudo, dentro do prazo que o próprio laudo definir.
• Laudos disponíveis para a fiscalização do CREA/AL e do CAU/AL.
• Acesso do profissional a todas as dependências e unidades durante a vistoria.

De quanto em quanto tempo

A periodicidade depende da idade da edificação, contada a partir da data do habite-se:

• A cada 5 anos, para edificações com até 15 anos.
• A cada 3 anos, para edificações acima de 15 e até 30 anos.
• A cada 2 anos, para edificações a partir de 30 anos.

O Decreto Municipal nº 7.448, de 19 de novembro de 2012, que regulamenta a lei, traz também uma tabela de periodicidade por tipo de edificação. Nela, edifícios multiresidenciais, de escritórios e industriais, igrejas e edifícios garagem aparecem com 5 anos, e lojas, shopping centers, restaurantes, supermercados e escolas, com 3 anos. Elevadores, bombas hidráulicas e centrais de ar condicionado aparecem com 2 anos. Pelo artigo 3º do decreto, as vistorias seguem essa tabela, obedecidos os limites fixados na lei. Ou seja, o prazo da tabela nunca pode ultrapassar o limite por idade da edificação. Um edifício com mais de 15 anos, por exemplo, não espera 5 anos entre uma inspeção e outra: o prazo cai para 3 anos, e para 2 anos depois dos 30. A primeira vistoria é contada a partir da expedição do alvará de habite-se, da conclusão da obra ou da instalação do equipamento. As edificações já existentes também estão sujeitas às regras, com os prazos contados a partir da conclusão da obra.

Quem responde por isso é o proprietário, o locatário, o síndico ou o responsável legal, a qualquer título. Em condomínio, na prática, a obrigação costuma chegar à mesa do síndico. Em loja, indústria ou clínica, é o proprietário ou o gestor do negócio.

O que o decreto acrescenta

O decreto detalha como o laudo deve ser feito e o que acontece com quem não cumpre. O laudo precisa conter:

• Descrição detalhada do estado geral da edificação.
• Pontos sujeitos a recuperação ou manutenção.
• Medidas saneadoras e as metodologias para executá-las.
• Prazos máximos para concluir cada medida.

Os laudos devem ficar em local acessível à fiscalização da SMCCU, do CREA/AL e do CAU/AL, acompanhados da ART ou RRT e do Plano de Emergência previsto na legislação de prevenção contra incêndio e pânico. O decreto manda seguir a NBR 13752/96 da ABNT ou outra norma pertinente que a substitua. Essa norma já foi atualizada e hoje está na versão de 2024. São consideradas infrações não fazer a vistoria no prazo, não manter a documentação acessível, não executar as medidas saneadoras nos prazos definidos e dificultar a fiscalização. As infrações são classificadas em leves, graves e muito graves, conforme as circunstâncias atenuantes e agravantes, e a SMCCU aplica multa de 30 a 1.000 UFIRs depois de julgado procedente o auto de infração.

Por que isso importa para a segurança de todos

Prédio não avisa quando está com problema. A corrosão da armadura, a impermeabilização que envelheceu, a fachada que começa a soltar: tudo isso evolui por anos sem que ninguém perceba, até virar um risco para moradores, vizinhos e quem passa na calçada. A inspeção periódica troca a surpresa pelo planejamento. Em vez de descobrir o problema quando ele já virou emergência, o responsável descobre cedo, quando o reparo é mais simples e mais barato.

A lei também protege quem administra o imóvel, seja síndico, dono de empresa ou gestor. Quem segue o plano de manutenção e guarda os laudos com ART tem documentos que comprovam que agiu com diligência. Quem não faz fica exposto: a lei prevê responsabilização administrativa, civil e criminal para quem não seguir as orientações do plano de manutenção, e o decreto prevê multa por descumprimento.

Por onde começar

O primeiro passo é saber a idade da edificação pelo habite-se e quando foi feita a última inspeção. Se nunca foi feita, ou se o laudo já venceu, o caminho é contratar uma inspeção predial (para condomínios ou para empresas), que avalia o estado de conservação e os sistemas da edificação e entrega um laudo com as anomalias encontradas e um plano de ações priorizado. Esse laudo, com a ART, é o documento que atende à lei.

O texto completo da lei está no site da Câmara Municipal de Maceió, e o do decreto no LegisWeb.

Atendo condomínios, empresas e demais proprietários em Maceió e em Alagoas. Se o seu imóvel ainda não fez a inspeção ou você não sabe se está em dia, é só agendar uma visita técnica.